Начну с недвижимости, остальное пойдет в других публикациях.
Недвижимость
Многие IT специалисты перебираются жить в крупные города из-за хороших зарплат и более высокого качества уровня жизни. Несомненно, лидером «по импорту» ITшников является Москва. Одна из самых больших проблем у них- это проблема с жильем. Выбор: либо аренда, либо ипотека. Я безоговорочно отдаю предпочтение ипотеке:
- При аренде вы платите ровно такие же деньги, только они идут не на оплату ВАШЕЙ квартиры, а в карман «какому-то дяде».
- Со временем аренда только дорожает, а выплаты по кредиту либо фиксированы, либо, если брали кредит в долларах, падают. Раз в год можно подать банку письмо с просьбой рассмотреть возможность снижения процентной ставки. Если вы платили без сбоев, ставки на рынке к этому времени снизились, то банки без вопросов идут вам на встречу.
- Вы получаете официальную постоянную регистрацию. В Москве это важно. На некоторые вакансии обязательно требуют наличие регистрации. Вы автоматом получаете возможность брать еще потребительские кредиты. Не говоря уже о том, что милиция ваш не оштрафует за отсутствие регистрации (хотя это редкость- никого из кучи моих друзей и знакомых еще не оштрафовали, а если и попались, то отделывались переругиваниями и запугиваниями). Помимо постоянной регистрации вы получаете квартиру в вашу собственность (не банка- вашу!). Вам выдают свидетельство на право собственности на ваше имя. Просто в графе обременения будет стоять запись «ипотека».
- Квартиры дорожают. Покупка своей квартиры- это выгодный вклад денег. Те, кто купил квартиры по ипотеке год, полтора назад уже сегодня по цене окупили и стоимость квартиры, и стоимость ипотечного кредита.
- При аренде у вас с хозяином квартиры устные договоренности (на практике, заключаемый договор- «филькина грамота»). Если что не так, в любой день хозяин выставит вас за дверь и залог не вернет. Я знаю такие случаи (громко день рождения отметили- соседи пожаловались, или случайно залил соседей водой, или хозяева на лето уезжали на дачу, а на зиму вернулись в город, заранее не предупредив). С банком отношения более формальные. Все причины для выселения вашего прописаны в договоре.
Единственная причина арендования квартиры вместо покупки- отсутствие денег на первоначальный взнос. Но и это под вопросом. При покупке на вторичном рынке жилья банк даст вам кредит и на первоначальный взнос! Вот, сами смотрите. Ведь после покупки жилья вы становитесь владельцем жилья в Москве или ближайшем Подмосковье, а значит, в случае чего, у вас есть, что забирать на покрытие выданного кредита. Поэтому получить квартиру без всяких крупных первоначальных вложений реально. Надо для этого соблюсти всего два условия: Достаточная зарплата для оплаты кредита- ее достаточность можете посчитать с помощью ипотечного калькулятора. На том же сайте он есть. Сразу скажу, что мне ипотечный банк «DeltaCredit» ничего не платил за ссылки- слишком мелкий я блоггер для этого. Ссылки на него я привел, т.к. сам являюсь его «пациентом». Мало ли, кто-то решит воспользоваться моими ссылками и возьмет кредит в этом банке. Этот банк меня пока не подводил, надеюсь, и у вас все будет хорошо.
Итак, если совсем денег нет на первоначальный взнос, то достаточно иметь хорошую зарплату- это первое условие. Второе- на работе должны каким-либо способом подтвердить вашу настоящую зарплату (если вы, как истинный программист, получаете ее «обсеренную»). А это зачастую немалая проблема. Вы не поверите, но и тут вам пойдут на встречу- на слово поверят размеру вашей «серой» зарплаты! Конечно, для банка риск выше, и процентная ставка будет в этом случае выше.
Надумали покупать жилье под ипотечный кредит? Тогда подробно рассмотрим весь процесс.
Сначала вы будете терзаться выбором: новостройка или вторичный рынок жилья. Замечу про новостройки:
- Вам, скорее всего, придется обязательно вносить первоначальный взнос- банк кредит на первоначальный взнос вряд ли даст, т.к. потом чуть что, с вас же ничего не возьмешь, кроме недостроенного дома, которые неизвестно еще когда будет построен.
- Учитывайте еще, что пока год-два дом будет строиться, вы будете снимать жилье, платя за него арендную плату и уже выплачивать проценты по кредиту.
- Пока дом не сдан в эксплуатацию вы будете платить повышенный процент по кредиту (на 1-2% больше обычной ставки), т.к. для банка недостроенная новостройка- это более высокий риск.
- Банки весьма щепетильны в выборе строительной компании. Вы не можете выбрать любую новостройку, а только ту, которая одобрена банком. Банк минимизирует свои риски, и поэтому предпочитает работать только с проверенными застройщиками. Список таких застройщиков, как правило, весьма невелик, а новостройки, под которые банк даст деньги, будут, скорее всего, не самыми привлекательными по цене.
- После сдачи дома в эксплуатацию вам предстоит еще ремонт в квартире пережить.
- Если дом построен в новом районе, то наверняка будут проблемы с транспортом, плохими дорогами, отсутствием магазинов, больницы, школы, детского сада. Со временем это все будет, но несколько лет (а то и десятилетие) жить придется без этого.
- В новом доме на начальном периоде эксплуатации будет выявляться много брака: и в электрике напутают, и лифт регулярно не работает, и отопление пока наладят- намерзнетесь.
Зато вы получите:
- Чистенькую квартиру, в которой никто еще не жил, пахнущую свежим ремонтом.
- Юридическую чистоту. На вторичном рынке жилья больше опасности, что у предыдущих хозяев окажутся какие-либо права на проданную квартиру (ребенок, опекунство, заключенный в тюрьме, психбольной- вариантов отмены сделки много).
- Чистый район. Новостройки часто возводят в красивых местах, с видом на лес, озеро. Район еще не загажен бытовыми отходами и в нем нет предприятий.
- Отсутствие вредных бабок-сплетниц- не по карману им новостройка.
За вторичный рынок жилья говорят следующие факты:
- Вы можете подобрать квартиру с нормальным ремонтом и сразу в ней начать жить.
- Банк с меньшими оговорками даст и кредит на такую квартиру, и, если надо, кредитует первоначальный взнос.
- У банка меньше требований к приобретаемой на вторичном рынке жилья квартире, следовательно, выбор больше. Как правило, это должно быть не старое здание, не «хрущевка», без газовой водонагревающей колонки (колонки- частая причина взрывов газа), исправные коммуникации, без протечек швы дома и крыша. Да вы и сами такую квартиру не купите! Так что эти требования банка не дают вам купить барахло, да и выбор ваш существенно не ограничивают.
- Налаженная инфраструктура. Если квартиру покупает молодая семья, планирующая ребенка, то, по-моему, хотя бы из-за этого пункта надо приобретать только «вторичку». Подумайте сами- ездить фиг знает куда с грудничком в детскую поликлинику. А гулять где? В новостройках, как правило, только молодые посадки деревьев.
Из минусов «вторички»:
- В течение 3 лет с момента заключения договора купли-продажи договор может быть оспорен в суде. Ребенок, различные опекаемые личности могут неожиданно объявиться и предъявить свои права на квартиру. Банк через страхование свои деньги вернет, а вот вы первоначальный взнос потеряете, если не сделали титульного страхования.
- Квартира может быть с тяжелым прошлым. Соседи могут сразу не знать о продаже и будут продолжать пакостить уже вам: ящик почтовый сломают, дверь изрисуют и т.п.
- Старая неудобная планировка квартиры. Оформление перепланировки- весьма муторное занятие.
- Конечно, банк вряд ли вам даст согласие на такую покупку, но в доме может в подвале стоять вода, зимой из-за старых коммуникаций квартира плохо отапливается. Эти и другие подобные вещи выяснить при осмотре неопытному глазу нелегко (вы ж не каждый день покупаете жилье!).
Следующие ваши терзания будут касаться того, где покупать квартиру: в городе или в ближайших пригородах. Если речь о Москве, то, уважаемые господа программисты, огорчу вас: 80% программистов на сегодняшний день не смогут купить квартиру в Москве. А остальные 20% потянут только однокомнатную квартиру в отдаленных районах Москвы. Попробуйте, посчитайте на ипотечном калькуляторе сами. Банки выдают кредиты на квартиры в близком Подмосковье. Это до 50 км от Москвы. Для справки- есть еще понятие ближайшее Подмосковье. Это, примерно, 15-20 км от МКАД. Обратите внимание на самые близкие города: Мытищи, Балашиха, Люберцы, Долгопрудный, Красногорск и т.п. Из этих городов до ближайшей станции метро добраться быстрее, чем многим москвичам, живущим в 15-20 минутах езды от метро. А если учесть экологию, развитую инфраструктуру, то вариант покупки квартиры в ближайшем Подмосковье становиться самым реальным и, фактически, единственным.
Насчет направления- на севере, востоке, юге или западе. Для Москвы выбор делается по розе ветров- куда ветер дует, туда и сносит всю гарь Москвы. А это восток. Поэтому самыми престижными и дорогими городами ближайшего Подмосковья считаются города, поселения западного направления, такие как Красногорск, Павшинская пойма. Цены там практически не отличаются от московских. Соответственно, восточные города, такие как Люберцы, Балашиха ценятся ниже Красногорска. Цены приемлемые, и, фактически, это единственный реальный вариант для IT-специалистов, работающих в Москве.
Следующая мысль, которая будет терзать вас: какую квартиру покупать- однокомнатную, двухкомнатную, может быть даже трехкомнатную, или, может быть, дом? С одной стороны «однушка» дешевле и можно тогда купить поближе к Москве, или, может быть, даже в самой Москве. С другой стороны, если есть вторая половинка или думаете жениться, то в «однушке» выжить будет нелегко, а с появлением ребенка- просто мрак. Такая экономия на количестве комнат может стоить в будущем семьи. Двухкомнатная квартира уже лучше. При появлении ребенка можно ему комнату выделить, а самим спать в большой комнате на раскладном диване. С другой стороны, покупать придется, если за те же деньги, что и «однушку», подальше от МКАД. А чем дальше от МКАД, тем менее ухоженный город, менее развита инфраструктура, связь, транспорт. Уровень качества жизни становится среднепровинциальным. Вы за этим в Москву (или другой крупный город) ехали, чтобы одну провинцию сменить на другую? Явно нет. Значит, вам предстоит найти нелегкий баланс между мечтами о красивой жизни и реальностью. А про «трешку» вы задумаетесь обязательно, когда захотите второго ребенка завести, с приданным в 250 тысяч рублей от государства (нужна же дополнительная комната, где хранить такую кучу денег материнского капитала?). А если серьезно, чтобы была у каждой детки своя комната, особенно, если дети разнополые. А что тогда можно сказать о доме? На современный коттедж рассчитывать простому программисту не приходиться, а вот купить домик в деревне- реально. Даже очень реально. Можно даже землю купить и построить на ней деревянный дом. Такая покупка со строительством за 50 км от МКАД обойдется в 15-20 тысяч долларов. Готовый дом, т.н. «вторичка» в деревне- от 20 тысяч долларов. Шикарный вариант для тех, у кого есть свой автомобиль. Только учитывайте, что не в каждом доме можно прописку оформить. Если покупаете готовый дом, то без проблем можно найти вариант с наличие прописки, удобствами, подведенной к дому асфальтированной дороги. Если покупаете участок, то это будет в прямом смысле чистое поле с колышками, отмечающими границы участков. Пройдет не один год, прежде, чем у ворот вашего дома появиться асфальт, в доме- все удобства, а с пропиской может вообще случиться конфуз. Продавцы умеют красиво пудрить мозги по этому поводу. Вы не спецы в этом, поэтому и не пыжьтесь- все равно обманут. Окажется, что участок не выведен из под сельскохозяйственного оборота, или окажется, что все оформлено как садовое товарищество или еще что-то. Так что, участок под застройку покупать- большой риск. Да и банк кредит не даст. К тому же учитывайте, что построенный дом надо сдать в эксплуатацию, пройти БТИ, чтоб можно было оформить на него документы и прописаться. Так вот, БТИ должно признать, что строение капитальное и может считаться домом. И опять выбор: готовый дом дороже, но зато и банк кредит даст, и прописаться можно будет, а с другой стороны- дома-то деревянные. Вы ж не специалист, чтобы проверить, не сгнил ли он, не забита ли труба, так что печь надо разбирать и заново перекладывать. В новом доме вы все строительство сами проконтролируете, но зато не факт что сможете прописаться в нем. Ну и какой бы ни был дом в деревне- новый или с «вторички», приготовьтесь к отсутствию сервисов, инфраструктуры (школ, больниц, крупных магазинов), транспорта, связи. А на другой чаше весов- экология, тихие вечера, рыбалка, прогулки на свежем воздухе, грибы и ягоды в ближайшем лесочке, шашлыки во дворе и никакой суеты!. Ну разве не прелесть?
Выбор за вами, кто не очень хочет париться- я назвал реальные варианты. Повторю, это подобрано для IT специалистов, с ориентацией на их доходы! Недорого с компромиссом по уровню жизни- ближайшее Подмосковье на востоке Москвы: Реутов, Балашиха, Люберцы, Железнодорожный. Насчет, того как добираться до работы- тут сами решайте, насколько вам такие варианты подходят, насколько принципиально вам быстро добираться до работы.
Воооот. Замучались с выбором квартиры по количеству комнат, по району (городу), «вторичка» или новостройка, дом или квартира? Следующая часть- оформление ипотечного кредита.
Первым делом идете в агентство недвижимости, хорошее, крупное, а не в конторку, ютящуюся при БТИ. Как выбрать агентство, чтобы не надули, не хамили? С порога оценить агентство сложно, поэтому заранее смотрите в Интернете информацию. Я сделал так: обзвонил несколько. Где на мои занудные вопросы ответили подробно и не торопясь, туда я и пошел. А то было и так, что звоню, мне быстро отвечают и заканчивают фразой: «Все, все варианты есть, приходите, подробно обсудим». Я начинаю уточнять, а мне: «У меня кончились 2 минуты на общение с вами, приходите, все на месте расскажем». Лично я оскорбился- почему всего 2 минуты на меня с моими ОГРОМНЫМИ (для меня) проблемами? И к ним не пошел. Другие решат, что 2 минуты- это по-деловому и с радостью побегут в то агентство. Значит так, смотрите в Интернете, обзванивайте, выбирайте и приходите в агентство.
В агентстве обязательно покупаете услуги кредитного брокера (около 500 долларов). Ему излагаете суть дела: квартира, ипотека, денег нет, зарплата «серая». Брокер подбирает вам банк и помогает собрать все документы, оформить как надо, чтобы в банке прошло рассмотрение документов удачно, относит их в банк и извещает вас о решении банка. Не умничайте, что мол «за 500 баксов я и сам выберу банк и побегаю, бумажки оформлю». Речь идет не об экономии 500 баксов при покупке на более чем 100000 баксов, а о том, чтобы вы получили эти 100 тысяч долларов, плюс выгодные условия по кредиту, которые на 10-15 лет выплаты кредита могут составить приличную сумму. Так что на кредитном брокере не экономить! От вас потребуется скорее всего копии паспорта ваши и жены, справки о доходах 2-НДФЛ от обоих за последний год, если зарплата «серая», то справка в произвольной форме или по форме банка на реальный размер зарплаты, копия военного билета, справки из псих- и наркодиспансера. После того, как банк письменно уведомит вас о том, сколько денег он может вам выдать, работа кредитного брокера закончена- свои деньги он отработал. Далее начинаете работать с вашим риэлтором.
Сумму, выдаваемую вам в кредит, банк вам говорит, параметры квартиры определены. Начинаете поиски. Не ждите, когда риэлтор будет сам вам варианты предлагать- ищите и сами. Риэлторы очень уважают газету «Из рук в руки». Там объявления проверяются, поэтому липовых практически нет, все варианты свежие. Банки на подбор варианты дают вам обычно 3 месяца, потом необходимо документы собирать по-новой. Да вы 3 месяца и не выдержите- очень тяжело постоянно после работы ездить фиг знает куда и смотреть варианты! Более 10 вариантов не смотрите- вы просто забудете к 10й квартире как 1я-то выглядела, чтобы понять, какую лучше брать- первую или эту, десятую. Смотрите на придомовую территорию, на состояние дома, подъезда, не под окнами ли мусорка, спрашивайте, останется ли в квартире телефон, есть ли локальная компьютерная сеть с выходом в Инернет. Важно- даже в ближайшем Подмосковье «Стрима» нет! Поэтому при отсутствии «локалки» выбор у вас будет один- модем с его 56Кб максимум. Обратите внимание на состояние труб, санузла. Если все понравилось, спросите, как ходит транспорт, далеко ли магазин, супермаркет, где школа, больница и т.п.
Если вариант устраивает- не тяните время. Сразу сообщайте риэлтору, чтобы оформлял залог, который вы заплатите продавцам зато, чтобы они не продали квартиру другому, пока оформляется покупка. После уплаты залога можно расслабиться- риэлтор к назначенной дате сделки сам договориться с банком о выдаче продавцам кредитных денег, оформит все документы на покупку, перепроверит все документы на квартиру, проверит ее юридическую чистоту. От вас только требуется в назначенный час прийти для заключения сделки. Обычно от даты уплаты залога до сделки проходит месяц.
И, если продавец не передумал, то 3-4 часа чтения договора, пересчета денег, подписывания бумаг, заверения подписей у нотариуса и вы- счастливый обладатель своей собственной квартиры! Далее риэлтор сдает подписанные документы в регистрационную палату и получает для вас свидетельство на право собственности, которое и вручает вам. На оформление свидетельства уходит примерно месяц. Продавцам обычно дается месяц, чтобы они съехали с квартиры. Работа риэлтора заканчивается, когда он с вами прибывает на квартиру, где хозяева вручают вам ключи, вы осматриваете ее, убеждаетесь, что розетки на месте, краны тоже (смешно, но факт- некоторые продавцы и розетки выкручивают). После этого подписываете акт приема-передачи, и… все. Риэлтор уходит- он свою работу сделал, продавцы уходят- вам от них ничего уже не надо, а вы остаетесь. Остаетесь в своей такой долгожданной и уже любимой квартире! Вы ходите по пустым комнатам и представляете себе, как все обустроите, ваши шаги эхом перекатываются по стенам. Вы выходите на балкон, на душе радостно, хочется визжать, кричать- как все здорово получилось!!! Это ваше, ваше, ваше! Далее брызги шампанского и новоселье…
После этого остается немного: зарегистрироваться по новому месту проживания. Нужны все владельцы лично с паспортами, заявлениями. Обычно оформляется в течение недели. Есть одна тонкость. Если вы родились не России до февраля 1992 года, то от вас потребуют справку о гражданстве. Это делается запросом в то место, где вы получали гражданство. На руки справку вам никто не дает. Это внутримилицейская «заморочка». Так они борются с подделками паспортов. Такой запрос по почте может идти несколько месяцев. А пока вам придется жить по временной регистрации. И она будет настоящая, а не липовая, которую продают в метро. Кстати, липовые даже приблизительно не похожи на настоящие временные регистрации. И как бы вам ни клялись, что сделают вам настоящую временную регистрацию- не обманывайтесь. По закону для получения любого вида регистрации обязательна личная явка в паспортный стол, как хозяина квартиры, так и регистрируемого. И никак иначе. Даже если вы инвалид, прикованный к кровати.
И что же получается остатке? Сколько за все это придется заплатить? Приблизительно так:
- Кредитный брокер- 500 долларов.
- Услуги риэлтора- 6% от стоимости квартиры.
- Банку за оформление документов- 1% от суммы кредита.
- Страхование квартиры- 1% от суммы кредита.
- Регистрационные сборы, нотариус- до 1,5% от стоимости квартиры.
- Титульное страхование- 0,5% от суммы первоначального взноса.
Грубо говоря, 10% от стоимости квартиры можете смело откладывать на все подобные выплаты. Ужас, в общем! Если за 100 тысяч покупаешь, то 10 тысяч отдаешь за оформление. Стоимость недорогой машины.
Теперь о страховке. Прямо на сделке оформляется страховка на вас и на квартиру. Страховка платиться каждый год. Примерно от 0,8% до 1,2% от суммы кредита. Точный процент определяется страховой компанией. Вы страхуетесь на случай смерти, инвалидности, поэтому от вас требуется заполнение анкеты- чем болели, каково ваше самочувствие и т.п. Агент страховщика осматривает квартиру- квартира страхуется от затопление, пожара, разрушений и т.п. Данная страховка означает, что при наступлении страхового случая, страховая компания погашает сумму кредита банку. Не вам- вам ничего не перепадет, если квартира разрушиться, а банку. Он как минимум свои деньги вернет через страховку. Вы ежегодно обязаны продлевать страховку на сумму оставшегося долга. Если грубо прикинуть, то со 100 тысяч долларов необходимо будет заплатить 1000 долларов страховки в год. Если разбить страховку по месяцам, то, к рассчитанному на ипотечном калькуляторе ежемесячному платежу, можно добавлять 10%. Т.е. получилось, что платите по 1000 долларов по кредиту, значит со страховкой- 1100 получается. Сто долларов откладываете, чтобы в конце года страховой взнос заплатить.
Кроме обязательного страхования вас и вашей квартиры в банке, часто предлагают риэлторы застраховать первоначальный взнос. Это значит, что если появится кто-то (ребенок и др.- перечислял выше), кто оспорит сделку, по суду квартиру у вас отберут, то по титульному страхованию сумму первоначального взноса вам вернут. Обычно это 0,5-0,7% от суммы. Т.е. с 20000 долларов получается 100 долларов. Ерунда, а чувство защищенности придает (говорю только о чувстве, т.к. думаю, что на практике окажется много «но», по которым случай посчитают не страховым, и денег не вернут).
Кто не знает, поясню еще несколько моментов:
- Обычно всегда устанавливается срок, в течение которого вы не можете досрочно погасить кредит. Год, два- зависит от банка.
- Ежемесячные выплаты делятся на основной долг (та, сумма, которую вы занимали) и проценты. Сначала выплачиваются проценты, а потом потихоньку в ежемесячном платеже доля выплат по основному долгу увеличивается. Таким образом, если в любой момент времени вы решите досрочно погасить кредит, то свои проценты за время пользования кредита банк по любому возьмет.
- Не упомянул я про ипотечный кредит Сбербанка. Изюминка его состоит в том, чтобы проценты начисляются не на всю сумму долга, а на остаток. По мере уменьшения долга, снижается и сумма, начисленная по процентам, снижаются и ежемесячные выплаты. Это очень здорово, на сегодняшний день сбербанковский ипотечный кредит самый выгодный. Однако банк принимает только официальную 2-НДФЛ для декларации доходов, т.е. программисты с «серыми» зарплатами в пролете, а также обязательно наличие местной регистрации. Для Москвы- это Москва или Московская область. Эти два условия делают такой кредит совершенно недоступным подавляющему большинству IT специалистов.
Что в итоге? Аренда явно не выгодна, и надо всеми силами стремиться купить свое жилье. Попросите помощи у родителей, родственников, чтобы помогли с первоначальным взносом. Если помочь не кому, то пробуйте взять кредит на первоначальный взнос. Для большинства московских IT специалистов по силам купить одно-, двухкомнатную квартиру на вторичном рынке жилья в пределах 10-30 км от МКАД. Тем, кто не знает Московской области, некогда или ленится, предлагаю остановить свой выбор на Балашихе, Железнодорожном, Люберцах- это самые крупные близлежащие города на востоке Москвы. Вокруг них полно более мелких городов, которые тоже можно рассматривать для приобретения там квартиры. И еще раз усредненный вариант для ITшников:
- вторичный рынок жилья;
- города- Балашиха, Железнодорожный, Люберцы;
- 1-, 2-комнатная квартира.
И чего сидим? Все же уже разжевал. Паспорт в руки, и бегом в агентство недвижимости!
